Fehlender Wärmemengenzähler für die Erfassung der auf das Warmwasser entfallenden Wärmemenge

Kürzungsrecht an Heizkosten? Bundesgerichtshof schafft Klarheit!

Die andauernde Diskussion um die Kürzung der Heizkosten hat ein Ende gefunden: Der Bundesgerichtshof hat eine Rechtsfrage entschieden, welche auch von den Gerichten in Sachsen unterschiedlich beantwortet wurde. Es geht um das Urteil vom 12.01.2022 zum Aktenzeichen VIII ZR 151/20.

Die Entscheidung betrifft Heizanlagen, welche sowohl die Beheizung des Objektes als auch die Herstellung von Warmwasser sicherstellen. In der Betriebskostenabrechnung wird dann über Heizkosten und Warmwasserkosten abgerechnet. In einem solchen Fall muss mittels eines Wärmemengenzählers schon seit 2009 die Energiemenge gemessen werden, welche notwendig ist, um das Wasser für alle Mieter des Hauses zu erwärmen. Mit diesem Messwert kann dann ermittelt werden, welcher Anteil der Kosten bei den Warmwasserkosten auf die Mieter zu verteilen ist.

Nach wie vor gibt es Abrechnungen für Heiz- und Warmwasserkosten, in denen statt Messwerte nur geschätzte Werte berücksichtigt werden. Die Anwendung einer Schätzformel zur Trennung der Gesamtkosten in Heiz- und Warmwasserkosten ist aber nur noch in wenigen Ausnahmefällen zulässig.

Ob die Anwendung der Schätzformel ein Kürzungsrecht für die Mieter an den Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 15 % rechtfertigt, war lange Zeit umstritten.

Diese Unsicherheit hat sich nun erledigt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Mieter ein Kürzungsrecht zusteht.

Findet sich in einer Heizkostenabrechnung die nicht zulässige Schätzformel, mit der aus dem Warmwasserverbrauch des Hauses annäherungsweise die Trennung der Kosten in Heizkosten und Warmwasserkosten vorgenommen wird, bietet sich eine gründliche Prüfung der Betriebskostenabrechnung durch den jeweiligen Mieterverein an. In vielen Fällen können Heiz- und Warmwasserkosten dann um 15 % gekürzt werden.