Neuer qualifizierter Mietspiegel für Leipzig – Warum ist er wichtig?

Mietspiegel Leipzig - Seit dem 24.06.2021 gilt der neue qualifizierte Mietspiegel Leipzig für das Jahr 2020.

Die Erstellung des Leipziger Mietspiegels durch die Stadt Leipzig wurde von einer Arbeitsgruppe, bestehend aus Haus & Grund Leipzig, Mieterverein Leipzig, Vertretern der Wohnungswirtschaft, der Justiz und der Wissenschaft begleitet. Der Mieterverein Leipzig  hat sich ausdrücklich für einen qualifizierten Mietspiegel für Leipzig ausgesprochen. Da die Vermietervertreter dem qualifizierten Mietspiegel nicht zustimmten, musste der Stadtrat darüber entscheiden.

Der qualifizierte Mietspiegel schafft Rechtssicherheit für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er istauch eine wichtige Voraussetzung für die von der Landesregierung angekündigte Einführung der Mietpreisbremse für die Begrenzung der Neuvertragsmieten in Leipzig. Er bildet auch die Datengrundlage für die Anpassung der Kosten der Unterkunft.

Instrument für die Bestimmung und Prüfung der Vergleichsmiete Leipzig

Nach dem Gesetz kann der Vermieter bei Mieterhöhungen im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren die Miete um maximal 20 %, in Leipzig nur um 15 % - es gilt die KappungsgrenzenVO, erhöhen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen.

Maßgeblich für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind nach dem Gesetz die Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung. Der Vermieter kann sein Mieterhöhungsverlangen wahlweise mit einem Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen, Mietdatenbanken oder einem Sachverständigengutachten begründen. Existiert jedoch ein qualifizierter Mietspiegel (wie für Leipzig) muss der Vermieter zwingend die Mietwerte des qualifizierten Mietspiegels angeben.

Greift der Vermieter auf das Begründungsmittel „Vergleichswohnungen“ zurück, kann er diese aus dem eigenen Bestand und somit auch die teuersten Wohnungen nehmen.

In Zeiten ohne einen qualifizierten Mietspiegel in Leipzig hat die Praxis immer wieder gezeigt, dass Vermieter ihre Mieterhöhungsverlangen zunehmend mit drei Vergleichswohnungen begründeten, weil sie damit fast immer eine höhere Miete durchsetzen konnten, als es der einfache Mietspiegel hergegeben hat. Darüber hinaus war/ist es für den Mieter schwierig zu prüfen, ob die im Mieterhöhungsverlangen benannten Vergleichswohnungen auch tatsächlich mit der eigenen Wohnung vergleichbar sind und die geforderte Miete hierfür tatsächlich ortsüblich ist. Gerichtliche Auseinandersetzungen über die Mieterhöhung gingen dann fast immer mit einem teuren Sachverständigengutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete einher.

Mit dem qualifizierten Mietspiegel Leipzig haben sowohl Mieter als auch Vermieter ein aussagefähiges Instrument für die Bestimmung und Prüfung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Wohnung.

Was ist neu im Mietspiegel Leipzig 2020?

In dem aktuellen Mietspiegel von Leipzig sind aufgrund einer Gesetzesänderung erstmals die veränderten Bestands- und Neuvertragsmieten der letzten 6 Jahre eingeflossen. Bisher waren es die Mieten der letzten 4 Jahre.

Die durchschnittliche ortsübliche Miete beträgt in Leipzig derzeit5,89 € pro Quadratmeter. Damit ist sie im Vergleich zum Mietspiegel 2018 (5,54 €/qm) um 0,35 €/qm gestiegen.2016 lag die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete noch bei 5,44 €/qm.  Die stark gestiegenen Neuvertragsmieten haben einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Entwicklung der Durchschnittsmiete.

Bei dem für die Wohnung zu ermittelnden Grundbetrag nach dem Baujahr haben sich zwei neue Baualtersklassen herausgebildet. Das sind die Baualtersklassen „2005 bis 2014“ und „ab 2015“. Sie spiegeln die Mietenentwicklung bei den Neubauten der letzten Jahre wieder.

Bei der Datenauswertung hat sich des Weiteren die Größe der Wohnung sehr differenziert abgebildet und wird jetzt als Zu- und Abschlag ausgewiesen.

Der ausgewiesene Zuschlag von 0,84 €/qm bei Wohnungen bis zu 45 qm ist Ausdruck der in den letzten Jahren stattgefundenen Verteuerung der kleinen Wohnungen.

Ebenso hat sich der Erstbezug bei Neubau seit 2014 oder nach einer Sanierung seit 2014 als ein mitpreisbildendes Merkmal abgebildet und findet sich mit einem Zuschlag im Mietspiegel wieder.

Auch bei den Merkmalen Ausstattung, Beschaffenheit und energetische Qualitäthaben sich einige Veränderungen ergeben.

So haben sich z.B. die amerikanische Küche und die dezentrale Warmwasserversorgung als nicht mehr ausreichend signifikant dargestellt und sind damit nicht mehr in der Mietspiegeltabelle zu finden.

Wieder in der Mietspiegeltabelle zu finden ist das Ausstattungsmerkmal Balkon und Terrasse, was letztendlich auch dem Nachfragetrend wiederspiegelt.

Bei der Lage hat sich die Erreichbarkeit von Erholungsflächen unter 250 m und Innenstadtlage als neues Merkmal abgebildet.

Haben Sie eine Mieterhöhung erhalten, prüfen Sie diese bitte sorgfältig hinsichtlich ihrer Berechtigung. Gerne unterstützen und beraten wir Sie hierzu im Rahmen der Mitgliedschaft. Bitte vereinbaren Sie hierzu einen Beratungstermin.