Was sollten Mieter/innen jetzt wissen?
Bei Abschluss des Mietvertrages kann bereits vereinbart werden, wie sich die Miete zukünftig entwickeln soll. Es besteht die Möglichkeit, eine Staffelmiete oder eine Indexmiete zu vereinbaren.
Bei der Vereinbarung einer Indexmiete werden zukünftige Mieterhöhungen an den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte des statistischen Bundesamtes gekoppelt. Ein Indexmietvertrag kann sowohl als unbefristeter als auch als Zeitmietvertrag abgeschlossen werden.
Deutschland erlebt einen nie dagewesenen Höchststand der Inflation. Die Inflationsrate (Veränderung des Verbraucherindexes zum Vorjahresmonat) lag laut Statistischen Bundesamt im Juli 2022 bei +7,5 %, im Juni waren es sogar +7,6 %.
Damit rücken Indexmietverträge verstärkt in den Fokus, denn derzeit gibt es im Mietrecht keine Grenze für Indexmieterhöhungen.
Mieter sollten deshalb bei dem Abschluss eines neuen Mietvertrages darauf achten, welche Mieterhöhungsmöglichkeit im Mietvertragsformular vorgesehen ist.
Beim Neuabschluss eines Mietvertrages kann die Miete frei vereinbart werden. Gilt jedoch eine Mietpreisbremsenverordnung für eine Stadt/Gemeinde oder ein Gebiet, dann sind für die Ausgangsmiete (die im Mietvertrag vereinbarte erste Miete) die Vorgaben der Mietpreisbremse zu beachten. Seit dem 12.07.2022 gilt in Sachsen für Dresden und Leipzig eine solche Verordnung.
Die nachfolgenden erhöhten Mieten unterliegen nicht mehr den Begrenzungen der Mietpreisbremse
Nein, eine mündliche Indexmieterhöhung ist unwirksam. Der/die Vermieter/in muss unter Bezugnahme auf die Zahlen des Preisindexes eine schriftliche Erhöhungs- oder Änderungserklärung in Textform, z.B. per Email, abgeben.
In der Erklärung muss sowohl die Änderung des Preisindexes als auch der Erhöhungsbetrag oder die neue Miete als Geldbetrag benannt werden. Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert war. Liegt eine wirksame Indexmieterhöhung vor, ist die neue Miete ab dem übernächsten Monat, der auf die Erklärung folgt, zu zahlen. Eine rückwirkende Mieterhöhung ist nicht möglich.
Bei einer Indexvereinbarung sind andere Mieterhöhungen weitestgehend ausgeschlossen.
Eine Erhöhung der Miete auf der Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist nicht möglich.
Der/die Vermieter/in kann jedoch die Miete aufgrund von baulichen Maßnahmen, die er nicht zu vertreten hat, erhöhen (§ 557b Abs. 2 iVm § 559 BGB). Dazu zählen z.B. solche baulichen Maßnahmen, die der Vermieter durchführen muss aufgrund neuer gesetzlicher Vorschriften.
Zulässig ist auch die Anpassung der Vorauszahlungen von Betriebskosten im Zusammenhang mit der Vorlage einer Betriebskostenabrechnung.
Eine einseitige Änderung eines bestehenden Mietvertrages durch den Vermieter ist nicht möglich. Eine Änderung wäre nur mit Zustimmung des Mieters bzw. der Mieterin möglich.
Eine Indexvereinbarung ist in den meisten Fällen Grundlage für eine Mieterhöhung. Aber bei einer entsprechenden rückläufigen Preisentwicklung kann eine solche Vereinbarung auch zu einer Senkung führen. In diesem Fall muss der Mieter/die Mieterin die Absenkung der Miete schriftlich in Textform verlangen.